Deprem

Binaların Depreme Dayanıklı Hale Getirilmesi İçin Önerilerimiz

Posted On Ağustos 17, 2021 at 10:02 am by / No Comments

On yıllardır kontrol dışı gelişen ve sayısı/miktarı hakkında tam olarak bilgi verisi olmayan riskli binaların , güvenli binalara dönüştürülmesi için , söylenmesi- yazılması gereken hemen her şey yazıldı-söylendi diyebiliriz.

Ancak, yine de olması gerekenin çok gerisinde olduğumuz bilinmektedir.

Bunun sebepleri ve çözüm önerilerimize ilişkin bu yazıyı yayınlamak istedik.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ nın son verilerine göre ;

1- Türkiye’ de yaklaşık 6.7 Milyon bina riskli bina statüsündedir.

2- Bu binaların 1.5 milyonu acilen yıkılıp yeniden yapılması gereken bina

3- Özellikle İstanbul’ da 5.9 Milyon konutumuz var, bunun 1.5 milyonu riskli ve 300.000 konutun acilen dönüşmesi gerekiyor.

4- Bu riskli bina stoğundan yenilenerek dönüşen oran oldukça düşüktür. Ve genellikle binalar yıkılıp yeniden yapılmıştır, güçlendirme fazla tercih edilmemektedir.

Son yıllarda sel ve orman yangınlarında gördüğümüz, dere/su yataklarında yapılmış imarlaşma ve ormanların ya içinde ya hemen yanında yapılmış binaların yaşadığı riskler de bütün bu çalışmaların daha da genişletilmesini zorunlu tutmaktadır.

Şöyle makul bir hesaplama yaptığımızda riskli bina dönüşümünün neden yavaş geliştiğini de anlamış olacağız.

1- Kentsel dönüşüm projelerinde yükleniciye pay çıkarabilmek için mevcut binalardaki konut alanları ort % 20-50 oranda küçülmektedir ve kat malikleri bu nedenle karar vermekte zorlanmaktadır.

2- Özellikle son yıllarda hızla artan inşaat maliyetleri nedeniyle yükleniciler ya paylaşım oranlarını değiştirmek zorunda kalmakta, ya da bina satış fiyatlarını yükseltmektedir. Faizlerin de yükseldiği koşullarda konut satışları düşmekte ve sürecin sürdürülebilirliği riske girmektedir.

3- Başka bir gerçeklik daha var. Diyelim ki, sadece İstanbul’ daki riskli binaları hızlı bir şekilde dönüştüreceğiz. 1.5 milyon konutun yenilenme maliyeti bugünkü fiyatlarla yaklaşık 675 Milyar TL dir. Türkiye’ nin yıllık konut üretimi 120.000 adet tir. Bu durumda bu konutların dönüşmesi için 1.500.000/120.000= 12.5 yıla ihtiyaç vardır. Elbette , yeni hiç bir konut yapmamak şartıyla… Yeni konutların payını yüzde 40 desek, dönüştürülecek binalar için gereken süre yaklaşık 20 yıla yayılıyor. Ve sadece yenileme projeleri için yıllık ort 33.75 Milyar TL bütçe gerekiyor..

Soru 1: Bu bütçemiz var mıdır?

Soru 2: Bu kadar zamanımız var mıdır?

Her iki soru için de olumlu cevap veremiyoruz maalesef.

Bu sebeplerle bizlerin bazı makul önerileri olacak.

Tersten gidelim örneğin…

1- Ne kadar bütçe ayırma gücümüz var?

2- Ne kadar zamanı hedefliyoruz?

Şöyle bir korelasyon yapalım…

YIL SAYISIYILLIK BÜTÇE(MİLYON TL)KONUT SAYISI
5 135.000300.000
796.500215.000
1067.500150.000

Bu tablodan da görüldüğü gibi;

1- Kısa vadede dönüşüm için ne bütçemiz, ne üretim gücümüz bütün riskli yapıları dönüştürmeye yeterli değildir.

( Üretim gücü belki zorlanabilir, ama bütçe zor)

2- 10 yıl makul görünüyor, ama uzun bir süredir.

3- 7 yıl bile uzun sayılır, ama zorlanabilir hedef gibi..

Velhasıl, gerçekçi ve makul yaklaşım geliştireceksek içinde bulunduğumuz verilere uygun çözümler düşünmemiz gerekiyor.

Bu durumda;

1- Acilen yıkılıp yenilenmesi gereken 300.000 konut hızla devlet gücü ile yenilenmelidir.

2- Geriye kalan 1.200.000 konutun yenilenme yerine, uygun olanların hızla güçlendirilmesi gereklidir.

Bu senaryoya göre bakalım bir de.

300.000 KONUTUN YENİLENMESİ İÇİN
YIL SAYISIYILLIK BÜTÇE(MİLYON TL)KONUT SAYISI
5135.000300.000
796.000215.000
1.200.000 KONUTUN GÜÇLENDİRİLMESİ İÇİN
YIL SAYISIYILLIK BÜTÇE(MİLYON TL)KONUT SAYISI
5120.0001.200.000
786.0001.200.000

HER İKİ İŞİ BİRLİKTE YAPMAK GEREKECEĞİ İÇİN…

HER İKİ PROJENİN BİRLİKTE YAPILMASI İÇİN
YIL SAYISIYILLIK BÜTÇE(MİLYON TL)KONUT SAYISI
5255.0001.500.000
7182.0001.500.000

Türkiye GSYH sının 6 Trilyon TL olduğunu hesaplayarak bu bütçenin yüzde 4 ü , yani ortalama 240.000 (Milyon TL) ile bu süreci yönetebiliriz. Ayrıca, kredi mekanizmaları ile devlete olacak maliyet daha da düşecektir.

Her yıl 240.000 (Milyon TL) lik hasılat yapacak olan inşaat sektöründen alınacak kurumlar vergisi, 36.000 ( Milyon TL) bütçeye ek gelir. Yıllık ortalama Satışlardan hasılat yapacak yüklenici 76.000 (Milyon TL) ciro yapacak ve 12.000 ( Milyon TL) civarında devlete kurumlar vergisi ödeyecektir. Dolayısıyla devletin kasasına her yıl, toplam 48.000 (Milyon TL) ek gelir sağlanacaktır.

Ayrıca, kat maliklerini ilgilendirebilecek bir detay daha var: Yeni yapılacak konut inşaa süresi ortalama 18 ay iken, güçlendirme ortalama 4 ay sürmektedir. Bu süre farkı aynı zamanda çevreden kopmama ve maliyet avantajı ( kira vb) sağlayacaktır.

İmar yerlerinin uygunsuzluğundan dolayı sel, orman yangını gibi riskler altındaki binalar için de benzer projeksiyonlar yapılabilir.

Bu önerilerimizin dikkate alınıp uygulanması halinde hem konut ve yaşam güvenliğimizin, hem genel olarak devlet güvenliğimizin ve ekonomik,sosyal istikrarın sürdürülebilir olacağına inanıyoruz.

Biz CANDAŞ MİMARLIK İNŞAAT LTD ŞTİ ne bağlı CANDAŞ KENTSEL DÖNÜŞÜM ekibi olarak binalarınızın yenilenme veya güçlendirme işleriyle ilgili sizlere yardımcı olmaya hazırız.

Bizimle irtibat kurmak için aşağıdaki iletişim bilgilerimizden bizleri arayarak görüşme sağlayabilirsiniz.

Saygılarımızla

Mimar Mehmet Şahin CANDAŞ

CANDAŞ MİMARLIK İNŞAAT LTD ŞTİ

Çengelköy Mah Ordu Cad No: 1/ B Üsküdar- İSTANBUL

Tel ve Whatsapp 0 216 422 44 02 Fax: 0 216 422 44 06

E Mail: kentseldonusum@candasmimarlik.com veya info@candasmimarlik.com

Bir cevap yazın